在上海现在买房有几个准则一定要记住

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  买房这件事,说难也难,说容易也容易。关键是在于你有没有掌握买房的基本逻辑。

  而市场一直是在变化着的,买房逻辑也是不时更新的。本篇说的就是一些基础的买房观,帮助小白买房从入门到精通。

  坦率的说,作为上海人,我一直不太关心上海的规划建设,而从我和R先生的交流中,我发现了,他似乎比我更了解上海未来的发展。

  究其原因,区域板块的选择上,宏观上要了解上海或者各区(板块)未来的城市规划。

  城市规划是一个城市经过一定科学的可行性研究论证了城市一定时期或者未来的发展蓝图,包括一些城市的规划以及重要在建工程的规划,对未来城市发展具有前瞻指导作用。

  城市规划方案一旦确定下来,对于今后大家的生活会产生很大的影响,甚至使我们的生活发生改变。

  举例来说,来看下上海市城市总体规划(2017-2035年)上海市域城乡体系规划图:

  1、强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑,提升主城区功能能级,从上图来看,宝山外环以内都被划进了未来的主城区。

  2、提到了中央活动区的概念。其中包括了小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等区域。

  区域板块的选择上,除了了解城市规划之外,我最近才感悟到的就是土拍市场。不少人都会问,土拍市场不是开发商的事吗?和我买房完全无关。

  以宝山区为例,推介会上就阐述了未来在邮轮滨江带、南大生态智慧城、吴淞创新城、北上海之心(新顾城)、城镇圈(美罗家园)等五大重点区域的发展目标。

  买房买规划,同样是我们分享买房诀窍的其中一点。你知道,而别人不知道,直接导致你买的区域蒸蒸日上,而别人买的地方没有发展。

  可见,如今了解土拍信息,了解自家周围新拍的土地有多么重要。土地市场是住宅市场的未来,而土拍本身就预示着楼市的未来。

  首先就是客流量。这是去年11月18日-11月24的上海购物中心人气榜,统计单位是周客流量。

  通常情况下,客流量的多少、商业体的体量以及购物中心业态丰富与否都成正相关关系。按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。

  而如果你最后选择的小区周边就有TOP50的商业体,那相信一定是吃喝不愁了。相反,如果是在某些地区,无法引入足够优质的购物中心,看似是城乡结合部的商业体,那就要打上一个大大的问号了。

  恰巧的是,女性对于这方面,有天然的敏感和辨识度。多听听她们的建议绝对不会有错。

  轨道交通拉伸城市骨架,如今一些地铁能通达的区域都被认为是较为不错的地段。

  而了解上海轨交发展的人一定会了解到2020年最有趋势的便是14号线号线。

  浦东发布就在几日前发布了新进展,而如果你有足够敏感度的话,这两条沿线都是可以下功夫找好房的优质区域。

  不少新盘也出现在了优质学区对口关系表上,这里只有唯一一点,就是通过官方查询相关对口关系。

  下图为5月上半月上海部分新房板块均价。(成交均价以及成交套均总价都很重要)

  每个区各个板块之间的价差非常之大,通过了解不同区域不同板块的均价,可以在预算一定的基础上,找到自己所中意且购买力足够支撑的板块。

  比如说徐家汇、老西门和淮海西路,板块的均价是基本一致的。但套均总价却大相径庭。可以更精准的根据自己的预算确认自己的最终板块需求。

  网红盘,“红”代表的是人气,也可以理解为是“抢手货”,这往往代表着未来的潜力!

  对于买房来说,哪里热门,就应该作为优先选择。而网红盘的热销早已不是秘密。

  除了总价段选小区之外,还有一个叫做环线年,大宁板块(确切的是永和板块)有个静安府,成交面积TOP3,成交金额NO.1,于是变定义了这个区域板块的level,而其实在中环线附近,有个虹口的新盘,8.9W,但是一直卖的不好。

  巧了,在3KM左右的地方有了融创静安映,以及仁恒静安世纪,目前前者已经取证,9.12W,且品质基本也能够有保证。

  所以热点区域的热点楼盘尤其需要重点关注。蛋蛋手的新房消息可以关注我们真有好房,有蛋蛋时间的楼盘测评。

  换而言之,就是去化率,去化率=小区挂牌量/小区成交量,可以了解小区最真实的供求关系。

  尤其需要了解当这些参数不合理时,对居住体验产生的负面影响。相关的数据信息可以通过房产网站获得。

  需要观察小区周边的交通和配套,是否与网站数据一致。进小区以后观察小区路面是否干净完整、停车秩序、健身设施等等是否井然有序。

  进入房间后,观察房屋的朝向、户型、装修、采光以及通风是否与线上或者VR看房的视频相一致。

  比如开间,视频感觉十分开阔,到了现场,双手伸展一丈量,才3米出头一点点,就显得较为局促。

  实地看房,看完这蛋蛋波仍然不够,我们还需要二刷。具体来说是选择不同天气,不同时段实地考察。

  比如观察具体楼栋所处小区位置附近的噪音情况,若是沿马路的房子底层商铺是否受到夜宵的影响,有没有受到广场舞的滋扰,并且晚上能够从灯光数看出小区的空置率与光污染问题。

  通过墙壁、墙角、天花板发现房屋的漏水情况,尤其是顶楼和边套,更要重点关注漏水情况。

  因为每年上海的梅雨季节会持续很久,一些相对老旧的小区年久失修,可能会有窗台严重渗水的情况。

  很多小户型现在建得都非常实用,几乎没有一点浪费的面积,但这些小户型往往也是一层有好几户人家,所以也容易出现暗房。

  而如今,并非只有老破小二手房才会出现暗间。前滩东方悦耀74㎡的1室2厅户型,卫生间是没有窗的。

  很多人对这个不太在意,觉得到时候安装一个排风扇就可以解决了。但买房入住后的真实情况则是异味难以排出,有时还会很潮湿,容易滋生细菌。

  若是购买二手房,请选择大品牌中介。尤其在看房时,会以完成工作量的说法让看房客签字。由于不少看房客没有这方面的经验,甚至协议内容也不看就草草签字。

  最后可能你未在这家门店看过的房子在别处成交,之前的中介会拿出之前协议让你看,其实是一份独家委托书,并且罗列这附近区域的所有小区。这是不是很荒唐。

  所以,通常建议不要随便签协议,有些委托协议书,是为了证明确实有委托这个服务在其中,务必看清楚所有内容;

  名字不能随便签,以免未来买了该区域的房子,当初“坑蒙拐骗”你签看房协议的中介会带来不断的骚扰。(首次买房的尤其要注意这点)

  无论新房或是二手房,品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力,以及更精细的管理能力。简单来说,品牌楼盘的溢价能力远远大于杂牌楼盘,其中物业品牌更是考量的重点。

  究其原因,往往是因为品牌的差异。一个拥有良好美誉度的知名房企以及物业品牌,在二次转让时往往能比其它房子卖出更高的价格。

  对于首次置业者,如果没弄懂上面这些,问题可能还不大。挑选置业顾问就变得尤为重要。

  在推荐楼盘的时候,一定要准确。比如,地铁2KM里以外的楼盘依然叫做地铁房,还以地铁房的理由哄骗你去买的。这样的置业顾问一定是被判OUT的。

  我们真有好房以及测评师,都用脚步来丈量步行距离,给买房人最准确的基础数据与信息。

  再举个例子,拿佘山板块的国贸天悦来说,完完全全的非地铁房,如果是专业的团队,应该讲出它的热点,而不是通过一些不实数据来建议买房者购买。

  国贸天悦是国贸地产高端“天悦系”的代表作,是国贸进军上海的首作,为打响品牌,产品力势必花费了巨大心力。

  比如,户型方正大气,真正的南北通透。(不是南北都有窗就叫南北通透了。)

  再者,规划利好,项目南面1公里左右规划有医疗用地,未来松江第二所三甲医院将坐落于此。未来背靠佘北板块规划利好,存在一定溢价空间。

  刚需随时都可以上车,而投资的话,就需要做足功课,因为如今的房地产市场已经不是早些年随便买买买都能涨涨涨了。

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